【世界财经报道-讯】公租房不是廉租房，廉租房是租给不自食其力的低保人群的。公租房，则是租给自食其力的打工者的。所以，在北京，一套廉租房的租金是每个月两百元以内，但只有极少数被政府认定无法自食其力的剩人才有机会享受。而公租房，则应如住建部所说，比市场租价略低，主要是可以租的放心，不用担心被房东欺负，甚至无故赶走。当然，由于是专门设计用于出租的，这种房子，对于承租者来说，比租那些为买房者设计的户型，要划算很多。在国外，很多公租房都是企业投资建设的，政府只是引导。在北京，指望政府挂牌足够多的公租房用地，目前看来比较难，到底国土局领导们怎么想，又为什么北京市国土局不用行动去支持中央要求提供充足的公租房用地的政策，咱们管不了。但公租房是我们迫切需要的。所以，这篇文章，主要就针对如何与企业合作，建设公租房，进行一点肤浅的解说。
首先，如果是在六环外，我们建议公租房项目的容积率应该是1.5，以五层无电梯板楼两居和五层带电梯单间为主。项目综合建安成本，应该在每平米1500元以内，大约包括市政配套的每平米300元，结构安装的每平米900元，以及简单装修的每平米300元。当然，每个标段，都留有一点利润空间，也要让盖房子的人有点利润。至于土地，有地的企业，按照楼面地价每平米1500元，把手中的土地拿出来，实物出资，或者作价转让，都是可以的。我们倾向于作价转让，也就是由投资机构按照每平米1500元的楼面地价，去收购企业的土地，因为企业通常在出让土地时，不希望承担后续风险，也更愿意尽快回款变现。而政府的土地收益和税收，我们希望整体作价每平米1000元，打包封装给项目的投资管理机构，这里面有些钱怎么花，大家都知道是不好说的。作为投资人，能够每平米3000元，得到公租房75%的权益，已经很赚了，所以，要求投资人接受这个“封装”，是很合理的要求。具体这25%租金收上来以后，怎么使用，就交给投资管理机构去运作，该给政府交税，就给政府交税，该用于项目发展，就用于项目发展，总之，投资人只要关注自己每投资3000元，得到一平米公租房75%权益就可以了。又想自己多赚钱，又不许别人赚钱，实在是很愚蠢，甚至很变态的。
这样一来，一套建筑面积60平米的板楼两居公租房，投资人只要18万元，就可以得到75%的权益。如果自住，只要按照市场价25%的标准，押一付一，每月交租就可以了。如果不是自住，因为是公租房，是不可以自己出租的，必须委托给投资管理机构去代租，之后按照市场租价的75%，乘以出租率，每个月分享房租收益就可以了。因为已经拿出25%权益给政府，所以，营业税、印花税、城建教育附加税，都不用再扣，非常划算。
比如，市场价是每个月每套1200元，如果自住，每个月只要交300元就可以，如果委托出租，出租率是80%，每个月就可以分到1200元x75%x80%=720元。当然，由于公租房的特殊性，出租率是很有保证的，应该不会出现低于80%的情况。
另外，对于一些资金有限，或者还没有打算生育，也不喜欢做饭的青年伴侣，也可以投资或租赁建筑面积25平米的独卫单间，按照每平米3000元计算，只要投资7.5万元，就可以得到一套独卫单间75%的权益，只要按照市场价的25%交房租就可以了。如果市场价是每个月800元，只要每个月交200元就可以了。当然，如果是委托出租，建议投资这种小户型，因为月租收益肯定会比两居室高一些。
以投资7.5万元，月租800元，出租率80%计算，每月预期分到的收益大约是800元x 75%权益 x 80%出租率 = 480元，每年预期分到的收益大约是5760元，预期年收益大约是7.68%，应该说已经很不错了。由于事实上的出租率应该会更高，收益应该会比这个更好。当然，投资人更应该考虑的是公租房的社会效益，以及给与那些需要房子住的人们帮助的道德收益。只是，即便是做公益，该有的收益，也是要有的。孔子也说过，义利一体，不能因为盲目推崇“义”，而忽略“利”，那样就成了伪君子，反而更坏。合法的赚钱，合理的利润，本来就是应该的，也是必须的。
对于六环以内，五环以外的地皮，我们建议主要以高层为主，推荐33.5平米的独立厨卫户型，容积率3.5左右，包含市政配套和简单装修的成本和利润，每平米按照2400元结算。对于项目土地方来说，按照每平米2400元的楼面地价，把土地出让给投资方，而政府对应的权益，也建议封装为整个项目权益的20%，即相当于每平米1200元，当然，这20%权益，还是不卖的。也就是说，每套独立厨卫公租房，只要投资方给出16.08万元(33.5平米x4800元)就可以得到80%的权益。按照每套公租房月租金市场价1500元计算，如果投资16.08万元，则只要每个月交300元，就可以长期租住一套独立厨卫的公租房了。而如果是投资，按照出租率90%计算，每套公租房的月收益预期大约是1080元(1500元 x 80%权益 x 90%出租率)，年收益预期大约是12960元，年收益率预期大约是8%，真的很好了。
而对于政府来说，按照每栋公租楼有920套公租房，出租率90%计算，每个月可以收到的租金大约是24.8万，每年可以收到大约300万元，按照70年计算，就是2.1亿元，无论如何都比卖地更划算。
希望政府能够为租不到合适房子的人们做一点实事，也希望手中有地的企业能够把闲置的土地转让出来，既可以变现，又能帮助政府和想投资公租房、想租住公租房的人们，一举多赢的好事，何乐而不为呢?
我个人的能力太有限了，组织合作建房五年多，只得到了经验和教训。但我不会放弃，因为，有太多太多的人们，需要在住房问题上得到帮助。尽管其中有些属于可怜之人必有可恨之处，但绝大多数人，只是因为不知道该如何努力，而有力气用不上。如果大家能接受“封装”，把一些我们都知道要花，而不能说怎么花的费用解决好。允许共赢。大家能接受公租房这种共有产权，以住有所居为第一目的，客观的面对现实。我们一起努力，还是有希望实现公租房这个目标的。有钱的出钱，有力的出力，一起努力，不要拆台。房价太贵，房租太高，我们必须得想办法，否则，真的要成房奴了。 |
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